不動産売却査定の一つ「収益還元法」とは?投資物件に使われる査定方法

「収益還元法」とは?


不動産売却査定方法の一つに「収益還元法」というものがあります。
おもに、投資用物件の査定に用いられます。
今回は、この収益還元法についてご説明しますので、不動産投資に興味のある方や、投資物件の売却を検討されている方はぜひ参考になさってください。

収益還元法とは、投資用物件が将来どのくらいの収益を生むかを算出し査定する方法です。
そのため、投資用のマンションやアパートの査定に最適です。高く査定が出るかどうかは対象物件の収益力によって決まります。収益還元法はとても合理性の高い算出方法ですが、様々の要素を考慮した数字の正確さが求められます。



「収益還元法」は2種類ある?


収益還元法には、2種類あり「直接還元法」「DCF法」になります。
ます「直接還元法」とは、対象物件が生む1年間の利益(純利益)を投資(還元)利回りで割り戻し、査定額を算出する方法です。純利益は家賃収入から経費(修繕費や火災保険料等の諸経費)を差し引いた額になります。投資利回りは周辺の類似物件等を参考に算出します。計算式は簡単ですが、この純利益と投資利回りを正確に設定しないと正確な査定額を出すことができません。

もうひとつの「DCF法」とは「ディスカウント キャッシュフロー法」の略で計算方法が少し複雑になります。その分直接還元法より正確度の高い査定額を割り出せることになります。

例えば、今手に入る賃料収入100万円と将来手に入るであろう100万円では価値が大きく異なります。どういうことかと言うと、いまの100万円は1年間銀行に預けておけば利息が付きます、またそのいまの100万円を資産運用すれば100万円以上に増える可能性も秘めています。しかしその反面、将来手に入るであろう100万円は「手に入る予定」の収入なので、確実に手に入るという保証がありません。そのためいまの100万円より、将来の100万円のほうが価値が低いと言えます。このDCF法は、将来の100万円をいまの価値に直して割り引く計算方法となります。

割り引く利率を「割引率」、割り引いたあとに出た金額を「割引現在価格」と言います。割引現在価格は「将来受け取れる金額÷(1+年間割引率)」で計算します。



まとめ


不動産査定方法のひとつ「収益還元法」について見てきました。
それぞれの目的にあった査定方法を用いることで、正確な査定額で投資判断、購入判断、売却判断をすることだ出来ます。ぜひ参考になさってください。

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