不動産売却査定「原価法」とは?

不動産売却査定方法のひとつ「原価法」とは?


不動産を売却する際の査定方法のひとつに「原価法」というものがあります。
原価法とは、建物に対する資産価値を出すときに利用する査定方法です。
原則として、査定対象の不動産に建物が建っている場合に多く用いられます。
よって、土地のみの査定には取引事例比較法が用いられます。



売却する建物と同程度の建物を再建築するときに、どのくらいの建築費用がかかるかを計算し、そこに修正値(減価修正)を加え現在の価値を算出します。
再建築する際の建築費用のことを「再調達価格(原価)」と言います。
再調達価格(原価)は、建物の構造により目安が決められています。
たとえば、木造の場合の再調達価格は、㎡単価で14.8万円~20.9万円となります。
一般的な木造住宅の再調達価格は延べ床面積が100㎡(30坪)の場合、15万円×100㎡=1,500万円となります。
その再調達価格に経年劣化等の減価修正を行います。
減価修正の方法は「残存耐用年数÷耐用年数」となります。
木造住宅の耐用年数は、22年となります。
対象建物が築20年の場合は、残存年数は2年となります。
「2÷22=0.09」「1,500万×0.09=135万」となり現在の価値は135万となります。
このように、木造住宅は22年の耐用年数とされているので、築22年を超えると価値がゼロとなってしまいます。しかし、現在は長期優良住宅制度や家の修繕の履歴を残しておいて、築22年を超えた住宅にも価値を持たせて流通(中古戸建として売却)させる取組みを国主導で行っています。



まとめ


原価法は、建物の現在の価値を「再調達価格」と「耐用年数」から算出する方法となります。原価法は、このように簡単な計算で査定額を算出できますので、ぜひご自身でも計算してみてください。もちろん、原価法を用いて算出した価値が絶対的な価値ではありません。不動産売買は需要と供給のバランスで成り立っています。
LIXIL不動産の株式会社リブマネジメントでは、不動産売却査定をおこなっております。まずはお気軽にお問合せください。


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